后沙峪刚需房、刚改房的市场潜在供给跨越1300套，但板块内交通、配套与刚需族需求存在差别。 新京报记者 王海亮 摄
区域首个限房价项目开盘后，本年炎天三个限房价项目接踵表态，产物类型已现同质化
客岁，合院+洋房产物的祥云赋开盘，成为中央别墅区后沙峪板块的首个限房价项目。本年炎天，公园十七区、建邦·顺颐府项目接踵表态，顺义罗马湖畔也显现了限房价项目扎堆态势。据不完全统计，客岁到本年，共有跨越1300套刚需刚改产物已经和即将涌入后沙峪区域。它们进入市场后，将面临什么样的命运？
后沙峪“三兄弟”来了
继“五里坨三兄弟”、“翠湖三兄弟”后，北京中央别墅区弗成多得的自然水域——罗马湖，也拥有了“三兄弟”。
罗马湖被称为“中央别墅区的后海”，因身处罗各庄和马头庄两个村庄之间，所以得了这么一个“洋名儿”。名字起原固然乌龙，但不故障这片区域的“嵬峨上”。
沿着温榆河岸，北京在东北郊形成了国内最早的中央别墅区。经由27年成长，温榆河畔的中央别墅区高端别墅群鳞次栉比，“墅区”“圈层”是该区域楼盘发卖人员挂在嘴边的热词。尤其身处中央别墅区焦点的后沙峪板块，从交通、教育、医疗、休闲社交等各方面配套来看，都已非常成熟。
客岁，祥云赋限房价项目入市，为后沙峪首个限房价项目；本年初夏，公园十七区、建邦·顺颐府、中铁·诺德阅墅陆续表态，即将开盘，后沙峪板块已经良久没有这么热闹过了。个中，祥云赋和建邦·顺颐府为合院+洋房的“凹凸配”，公园十七区为纯洋房，中铁·诺德阅墅为叠拼、合院。
2015年来到后沙峪区域的黄华（假名），先当房产中介，后做楼盘发卖，她敷陈新京报记者，自2015年以来，后沙峪板块的纯新盘项目就少之又少。这种低调的局势，从客岁祥云赋限房价项目出生，本年罗马湖多项目扎堆入市，才被打破。
限房价项目在统一区域扎堆入市的情形不少见，现在，顺义罗马湖畔，祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个项目也扎堆做邻人。
惹人饮茶瞩目的是，这一次站上后沙峪舞台的“主角”，是大量的刚需、刚改房，打破了过往后沙峪别墅“唱大戏”的局势。即将入市的公园十七区和建邦·顺颐府，和仍在发卖的祥云赋，环绕着罗马湖“同台竞技”。三个项目均有90平方米以下的刚需户型，且为主力户型，公园十七区和建邦·顺颐府还有120平方米、140多平方米的刚改户型。它们的集中入市，将大大降低入住中央别墅区的置业门槛。
刚需刚改房超1300套
刚需产物大量入市中央别墅区，去化前景事实若何？
此前曾有市场传言，祥云赋的去化速度不尽如人意。但祥云赋的发卖人员向新京报记者透露，岂论是合院照样洋房，都“卖得很好”。从沙盘可见，“售罄”的红色小牌竖得密密麻麻。发卖人员介绍，合院一共208套，今朝去化率已达85%；洋房一共6幢楼，个中4幢楼已售罄，剩下2幢楼正在发卖中。
“客岁祥云赋刚开盘时，卖得很好，究竟其时的后沙峪良久没有显现90平方米的新盘了。”后沙峪某楼盘的一名发卖人员说，尤其是总价500万元以下的洋房产物去化非常快，“因为廉价”。
北京市住建委网签数据显露，祥云赋于2018年9月27日取得5栋高层的预售证，供给640套小三栖身宅产物，截止今朝共签约244套。也就是说，项目中的90平方米洋房，去化率已近四成。
祥云赋的合院产物今朝已签约54套，约占总数1/4。不外，业内子士指出，合院产物首付高，需要购房人有资格，还得有资金实力，签约会严重滞后于认购。
在华夏地产研究中心梳理的签约相对活跃的限房价项目中，祥云赋与瑞悦府、和悦华锦、华润幻想国、西城天铸等项目上榜。华夏地产首席剖析师张大伟剖析透露，当前，北京限房价项目市场分化非常严重，少数位置精良的项目签约相对活跃，“但除了小部门网红项目外，大部门项目今朝看，入市都显现了问题。”
据新京报记者统计，祥云赋已入市500多套90平方米洋房；公园十七区一期即将入市300多套洋房，包罗90平方米、120平方米、144平方米户型；建邦·顺颐府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房守候入市。以此较量，待三个项目的这些房源悉数入市，后沙峪区域将涌入跨越1300套的刚需刚改产物，这还未较量公园十七区的后续开盘规划；尽量不算上客岁开盘的祥云赋，本年新入市的两个项目也将有近900套洋房的供给。
祥云赋项目的洋房仍未售罄，后续又有大量刚需产物涌入中央别墅区，它们将来的命运是走俏、照样遇冷，尚待市场验证。
同质化依然较严重
罗马湖的三个项目，距离地铁15号线后沙峪站均不近。新京报记者探访认识到，今朝祥云赋没有社区接驳班车开通规划；建邦·顺颐府将来将设置社区接驳地铁班车，业主免费乘坐；公园十七区则已发布了具体的班车规划，接驳后沙峪地铁站的班车一周7天天天运行、距离15分钟发车，业主入住后即开通，免费运营两年。
此外，据记者走访样板间发现，区域同样存在限房价项目的“通病”——同质化。在祥云赋、公园十七区和建邦·顺颐府三个项目中依然较严重。尤其是90平方米摆布的主力三居户型，因面积所限，只能“螺蛳壳里做道场”，斥地商再怎么添加特色元素，分歧项目的产物看上去照样非常相似。个中，公园十七区家居智能化系统和精装修是一个特色；建邦·顺颐府的最大卖点则是斥地商北京建工地产的国企配景。今朝，公园十七区的排卡量已跨越一期释放的300套，估计6月底开盘；建邦·顺颐府刚起头排卡，估计7月底8月初开盘。
有业内子士透露，从三个项目的短板来看，公园十七区为开放式社区，而祥云赋和建邦·顺颐府均为全关闭式社区。建邦·顺颐府的89平方米主打户型，从样板间来看，厨房的采光不尽如人意。祥云赋的90平方米洋房并非悉数南北通透。
与北七家、孙河板块抢客
后沙峪罗马湖的三个限房价项目同台竞技的同时，四周的北七家板块和孙河板块也有“生力军”与之竞争，尤其北七家板块群集了多个限房价项目。除了早前入市的华润·幻想国、和悦华玺外，将来金茂府、金隅金辰府也将入市。
就三大板块的竞争，郭毅认为，北七家在售的多是“7090”刚需项目，或者会影响后沙峪的刚需盘，但后沙峪项目不会影响到北七家。孙河的限房价别墅和后沙峪的别墅项目则会形成相对竞争局势，不外，孙河板块从近况看配套前提照样依托后沙峪，本身自己配套资源不成熟。
■ 建议
刚需房需“接地气”
合硕机构首席剖析师郭毅对新京报记者透露，从成交数据以及市场客户的反馈来看，很显着，中央别墅区更需要的是低密别墅产物。她透露，中央别墅区已经成长了20多年，形成了高端、国际化的生活气氛，教育、医疗、生活等均以国际化、高品质的配套资源为主，“这些配套资源，其背后对应的是高订价和对人群精准的筛选。”
刚需族会否愿意选择中央别墅区的小三居作为本身的首套房？郭毅剖析认为，相对来说，购置90平方米以下中小户型的客户，更多追求的不是国际化、高尺度的生活气氛，而是相对便捷、成熟的城市化的栖身属性。是以，对他们来说，后沙峪板块的交通等配套和他们的需求会存在必然差别。“今朝看来，后沙峪板块看似总价低的小户型，成友谊况或者并不比总价1100万元-1500万元的限房价别墅更乐观。”
若何鞭策后沙峪板块的刚需产物加速去化？郭毅的建议是，还需更“接地气”，具体包罗产物提高精装尺度、价钱下调、开通社区班车与地铁接驳等。
本版采写/新京报记者 王海亮
