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上半年房地产行业增速放缓:招商、绿城“掉队”上市房企50强营收中,绿城同比增速垫底

2019-09-23 07:32:35 暂无 阅读:1896 评论:0
上半年房地产行业增速放缓:招商、绿城“掉队”上市房企50强营收中,绿城同比增速垫底
上半年房地产行业增速放缓:招商、绿城“掉队”上市房企50强营收中,绿城同比增速垫底

金九银十,恰是房地产市场火爆的时候。而从全国市场来看,与前两年比拟,近期的市场显着有些凉。而各大上市房企的半年报也于前一阵子悉数流露完毕,从房地产上市企业的半年报来看,业绩飘红的仍占有主流,尤其是龙头房企盈利能力持续上行。但行业整体增速却在放缓,分化进一步加剧。头部企业收拢了更多市场份额,非头部企业压力倍增。招商蛇口、绿城中国等龙头房企,上半年业绩增进显现“落伍”。

“万碧恒华”净利润超百亿

有3家却天天吃亏过万万

此消彼长之间,国内最具代表性的地产商不再只是“招保万金”。按申万行业分类,A股流露半年报的126家当地斥地商中,净利润最高的四家是万科A、保利地产、绿地控股和华夏幸福,上半年归母净利润均跨越80亿元,最多的万科A达118.42亿元。在港股上市的当地房企中,中海地产(中国国外成长)净利润最高达到219.4亿人民币,紧随厥后的碧桂园、中国恒大和华润置地离别达156.35亿元、149.15亿元和127.26亿元。

综合A、H股上市房企业绩示意,本年上半年..能力最强的五家地产商是:中海、碧桂园、恒大、华润置地及万科A。排在第六位的融创中国,净利润也高达102.86亿元。这六家企业半年度净利润均跨越百亿元人民币,构成了当地房企盈利第一方阵。

在外界眼中,房地产是个..行业,实际上个别差距伟大。本年上半年有26家上市房企显现吃亏。个中,*ST华业吃亏27.35亿元,为各房企之最;丰厚丰裕控股、恒盛地产均在香港上市,这两家房企离别属于江苏富豪季昌群和张志熔旗下,上半年离别吃亏26.36亿元和13.64亿元。此外,云南城投、嘉凯城、天津松江等房企吃亏规模也跨越亿元。

这3家吃亏超20亿元的房企,受到涉案损失或许债务问题困扰。

上半年吃亏13亿的恒盛地产,十年前曾与万科等龙头房企规模相当,现在早已弗成视同一律。2015年今后,张志熔与他的恒盛地产因资金链重要多次被外界存眷,本年上半年,其资源欠债比已上升至425%。上半年吃亏26亿的丰厚丰裕控股,客岁底起头就受到丰厚丰裕集体债务危机影响,半年报将吃亏原因归于集体金融对象公允值大幅削减。上半年吃亏27亿的*ST华业,因应收款过期遭遇合同诈骗,此前因为股价一连低于1元面值,还一度拉响退市警报。

本年上半年一共有181天,照此较量,这3家最不..的房企天天吃亏额跨越万万元,而中海、万科、恒大、华润、碧桂园等龙头斥地商则日赚跨越5000万元。

行业利润率增速不及客岁

中斗室企业绩受到挤压

经由2015年的市场低谷,近几年房地产行业利润率逐年走高,并在客岁达到阶段巅峰。不外,据克而瑞地产研究中心监测,受发卖增速放缓影响,上市房企本年上半年结算收入和利润规模连结增进的同时,增速却比客岁同期显现放缓。

据克而瑞统计,上市房企上半年实现总体营收23068亿元,同比增进17.2%,规模增速同比放缓近18个百分点;总体毛利润7017亿元,净利润3232亿元,离别同比增进15.8%和12.7%。相较于客岁同期利润规模近47%的增进,整体利润增速大幅降低近30个百分点。

克而瑞研究员朱一鸣认为,受益于前期低成本拿地及并购盈余,短期房地产行业整体利润率尚维持在汗青较高水平,但在调控常态化和行业利润空间持续受压的周期下,企业盈利预期的实现将面临较大压力。尤其是中斗室企,发卖及运营管控成本显着提拔。

几年前,有人说,这是一个“拼地”的时代。如今的地盘贮备排名,就是往后房地产排名。这一说法正获得磨练:龙头房企依靠规模优势连结增进。据亿翰智库统计,上半年百强房企中跨越8成净利润同比增进,融创净利润同比增进61.7%;保利、华润增幅离别达53.3%和43.8%;碧桂园、金科股份、苏宁全球世、阳光城等同比增速均跨越40%。

内行业增速放缓的配景下,A股上市的126家房企中,上半年有49家净利润下滑。云南城投净利润同比下降325.42%,首要因结转收入下降,费用化利息增加所致。本年上半年,云南城投新开工面积、完工面积同比削减17%和73%。深振业A净利润同比下降51.1%,首要受项目结转周期影响,分区域看,深振业A在广西、陕西和湖南等区域营收均显现下滑。

在半年报中,不少房企都提到了项目结转对业绩影响。陕西上市房企六合源,本年上半年净利润同比削减24.05%,首要是因上半年规划开工项目较多,可以开盘发卖和完工交付的项目首要集中鄙人半年。申报期内,公司实现发卖收入17.59亿元,同比削减了44.18%。

资深房地财富人士周文豪指出,导致房企利润增速下滑大略原因有两个方面:一是收入削减;二是成本增加。中小斥地商因为前期地盘贮备不足,现阶段可以推出的项目青黄不接,“同时他们又不得不以更高成本去获取新的地块,对财报利润就发生了更多侵蚀。”

龙头房企也受项目进度影响

“弹药”贮备决意将来

华商报记者注重到,在克而瑞发布的半年度房企发卖排行榜上,本年上半年发卖额冲破千亿的房企达到12家,头部三强“碧万恒”款式未变,其余则包罗:保利成长、融创中国、中海地产、绿地控股、新城控股、华润置地、龙湖集体、招商蛇口和世茂房地产。

恒大和招商蛇口两家净利润显现下滑。据中国恒泰半年报流露,上半年恒大营收2269.8亿元,同比削减24.43%;毛利为772.6亿元,同比下降29%;股东应占利润为149.2亿元,同比下降51.57%。财报提到,收入下降、毛利削减首要是因为申报期内放置的交楼面积较2018年同期削减25.8%,且每平米物价平均发卖价钱与2018年同期根基持平。

半年业绩虽不及客岁,不外,恒大优势在于存货足够。此前,恒大总裁夏海均透露,公司下半年可售货值约8000亿元,按保守的40%去化率较量,完成全年6000亿元发卖方针有决心。此外,半年报还显露,恒大拥有3.19亿㎡地盘贮备,平均楼面地价1639元/㎡,还有未纳入地盘贮备的旧改等项目的建面7012万㎡,相当于可售货值达5万亿摆布。

曾享有“招保万金”盛名的招商地产,在2014年一度落伍。直到2015年,招商蛇口工业区接收归并招商地产,以招商蛇口重组上市之后,一改颓势加快扩张,并喊出“力争五年内成为世界500强企业”的方针。本年上半年,其发力势头却显现下降。

半年报显露,招商蛇话柄现营收166.87亿元,同比削减20.49%;归母净利润48.98亿元,同比削减31.17%;毛利率为37.9%,较2018年同期削减4.9个百分点。对于业绩下滑的原因,招商蛇口也归结为上半年结转面积较小,房地产项目完工及结转时间首要集中鄙人半年,并认为如许的业绩相符公司经营规划。除了业绩示意欠安,招商蛇口在地盘市场也有些“力有未逮”。本年上半年,公司经由招拍挂新增项目29个,扩充项目资源计容建筑面积 383.31万平方米,同比削减48.98%。另据中国指数研究院发布的2019年1-6月全国房企拿地金额排行榜显露,招商蛇口上半年拿地金额147亿元,排在各房企的第34位。

自力地产谈论人士朱文透露,龙头房企信用风险低,可行使社会资源雄厚,项目遍及接纳高杠杆高周转模式,经营优势显着。然而,这并不克完全知足房企持续高增进需求。在地盘市场受到严控,国外融资成本升高后,资金压力叠加存货周转率也会影响企业业绩,“在这个低容错时代,资金和地盘等‘弹药’是否足够决意企业将来业绩和调整空间。”

受限价按捺、更高成本拿地

绿城业绩增进方针承压

岁首不少业内子士估计,2019年或是房地产发卖的“小年”。今朝来看,斥地商已遍及感应“小年”带来的挑战。据亿翰智库统计,上半年上市房企营收50强中,富力地产、招商蛇口、中国金茂和绿城中国等增速降幅较大,绿城更是在这50家房企中同比增速垫底。

从杭州起身的绿城中国,2016年曾挤进中国房企发卖榜前十,随后增进放缓。本年上半年,绿城营收186.58亿元,同比下降44.4%;净利润为20.58亿元,同比下降11.9%。本年前6个月,绿城发卖额743亿元,同比削减1.45%,完成全年2000亿元发卖方针的37.15%。

绿城中国透露,本年上半年交付物业发卖收入削减首要是因上下半年结转面积分布不均所致,物业收入结转面积同比下降了43.8%。此外,绿城所苦守的品牌溢价优势也正在面临内部与外部的双重挑战。在中期业绩发布会上,绿城中国董事会主席张亚东谈到:“因为受到限价政策等限制,绿城的溢价能力施展不出来,这也是今朝面临的一个伟大压力。”

高溢价曾在危难时刻救绿城于水火,也是撑持其利润的策略之一。不外,在楼市预期改变后,消费者对于房地产订价正逐渐敏感。以西安房地产市场为例,本年室庐发卖已显现了显着分化,发卖较快的多是相对低价楼盘,订价偏高项目则有不少转入平销。

资料显露,今朝绿城中国在西安投资和代建项目有十余个,此前对外发卖的楼盘包罗绿城全运村、绿城新兴玉园、绿城留香园和绿城高新城园等。据一位资深房地产人士介绍,从发卖进度看,这几个项目都不算稀奇凸起,首要是因为在各自片区内售价相对较高。

位于浐灞的绿城全运村,本月中旬刚完成一次房源挂号,推出230套可售房源,意向挂号256个家庭,但最终经由核验的家庭数为147个。据贝壳网一位置业垂问介绍,全运村项目在浐灞对照火,但劣势也对照显着,价钱不低而且周边配套有待完美。洋房均价在15500元/㎡,户型和总价对照挑客户,还没有卖完。此外,沣东能源金贸区的绿城留香园,对外发卖的三室、四室户型参考均价在21000元/㎡摆布,与周边招商雍景湾、电建·洺悦府比拟,留香园订价相对较高。据发卖人员介绍,项目8月17日开盘后今朝处在平销阶段。

按照绿城规划,2021年其发卖方针要争夺达到3000亿元,要想发卖高歌大进,必需有足以撑持规模的地盘贮备。本年上半年,绿城新增地块19个,总建面322万㎡。截止6月30日,共有地盘贮备项目125个,总建面约3412万㎡。不外,本年绿城的拿地成本显着高于客岁。截止本年6月底,绿城楼面地价平均成本约6259元/㎡,客岁同期约5239元/㎡。

朱文透露,绿城等龙头房企加鼎力度拿地能够懂得,但高溢价拿地反过来又会带来较高财务成本。高成本抢地和以限价去发卖,这已成为绿城等龙头企业最大的增进压力。

依靠促销换取现金流或成房企配合选项之一

发卖收入承压而融资渠道收紧,导致企业欠债成本一路走高。据亿翰智库统计,本年上半年,已有30家房地产企业资产欠债率跨越了80%的鉴戒线,中梁控股、中南扶植、建业地产、华夏幸福、新城控股等10家房企则跨越了85%的“红线”。

开源证券总部投研治理岗薛凯强认为,资产欠债率需要凭据各行业特征区别看待。房地产斥地行业相对欠债率较高,这是因企业前期投资非常大,正常欠债一样都在60%-70%摆布。但若是跨越80%,则意味着欠债比例也已过高,或者会影响企业短期资金运用。考虑到企业固定资产减值和变现等问题,过高欠债率也会影响房企将来持续拿地扩张的动作。

不外,周文豪透露,房企不必担心资产欠债率问题。因为决意房企稳健成长的身分是地盘贮备及地盘贮备能力,正所谓“手上有地,心中不慌”,有资金实力拿地,就是有资产,有资产就能融资,进而具备改善资产欠债报表的前提。

眼下,已进入“金九银十”这一房地产传统旺季。不外,从市场反馈来看,本年的“金九银十”有所转冷。以西安市场为例,自6月下旬限购升级今后,每个月流摇楼盘都在增多,数量上跨越摇号楼盘,市场逐渐回来平稳,调控和预期切实反对了一部门人的买房措施。

薛凯强认为,从全国到西安楼市成长都在紧随政策偏向,地盘调控影响下,不少房企的拿地震作在放缓;发卖市场中室庐成交增速在削弱,房价涨幅也受到严厉限制。

“内行业增速放缓的情况下,房企需要加倍存眷经营均衡和消弭风险。”朱文认为,若是不克经由扩张来连结增进,那么加大促销力度以获取更多现金流,或许是眼下房地产企业的配合选项之一。 华商报记者 查京京

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