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法院一般怎样认定物业管理公司是否尽到了安全防范义务(4)

2018-11-10 16:58:20 网络整理 阅读:87 评论:0

笔者认为,最后一种意见较为妥当。对于发生在业主家中的非法侵害事件,物业服务企业是否应当承担责任,以及承担什么样的赔偿责任,关键取决于法律对物业服务企业强制性义务的规定,以及物业服务企业与业主订立的物业服务合同中的约定。因为刑事案件往往具有突发性、不可预测性和隐蔽性,即使物业服务企业按照合同履行了安全保障义务或者注意义务,也很难绝对避免此类犯罪案件的发生,因此,在物业服务企业已履行了合同的约定义务和尽到了安全防范职责的情况下,不宜由其对犯罪造成的损害结果承担责任。

2.物业服务企业有保障业主人身、财产安全的义务

关于物业服务企业是否负有保障业主人身、财产安全的义务,理论上存在两种不同的观点。一种观点认为,物业服务企业的义务限于对物业的管理,而不包括对业主人身、财产的保障。另一种观点认为,物业服务企业的服务范围是宽泛的,包括了对业主人身和财产安全的保障。笔者赞成后一种观点。《物业管理条例》第36条第2款规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”作出此种规定的原因在于,一方面,物业服务企业对小区公共秩序的维护义务本身就包含了对业主人身、财产安全的保障义务。另一方面,物业服务企业对小区物业进行管理,对区域内危险源的实际控制力显然要高于业主。司法实践中,有法院判决也认可了物业服务企业所承担的安全保障义务。如果物业服务企业未尽到其安全保障义务,导致业主的人身、财产安全受到侵害的,物业服务企业应当承担相应的责任,此种责任既可能是侵权责任,也可能是违约责任,此时将发生责任竞合的问题。在判断物业服务企业是否尽到其安全保障义务时,应当考虑物业服务企业对损害发生是否具有过错,具体包括如下因素:一是导致损害发生的原因。例如,在小区公共道路上,因物业服务企业没有及时清除积雪而导致业主摔伤,物业服务企业应当承担相应的责任。二是考虑物业服务企业是否履行了其职责。例如,保安对外来可疑人员从不加以询问,导致业主人身、财产受到外来人员侵害,物业服务企业应当承担相应的责任。三是考虑物业收费标准。如果收费标准较高,则物业服务企业应当负担更多的安全保障义务。实践中,一些小区收费很低,甚至无力聘请保安,此时,其安全保障义务就应当低于收费较高的物业服务企业。

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