作者:格隆汇·吴YS
国瑞置业（2329.HK）近期发布业绩，截止2018年12月31日止年度，实现收入为人民币66.13亿元(单元单子下同)；公司净利润为15.69亿元；每股根基盈利22.70分；拟派末期股息每股5.64港仙。
整体来看，公司结转的收入和利润同比显现下滑，然则这一方面已经在中期业绩中施展。首要受到公司发卖周期及结转周期影响，是以并未显现偏离市场预期。
而发布业绩后，公司的股价走势平稳，并未受到影响。从公司估值上看，履历了2018年的持续下行，已经完成“风险出清”。投资是赚“转变”的钱，是以公司此份成就单中还隐含了不少利好的改变。把握公司根基面转变的点，才能把握市场回转的机会，下面具体来看看。
合约发卖立异高，利润增进具备确定性
截止2018年12月31日，国瑞实现签约发卖额离别约为219.13亿元，较客岁同期增加47.3%。已签约总建筑面积约为130.4万平方米，较同期增加42.5%。在签约发卖额中进献较大的城市为：北京占比38.5%，一线及一线周边热点城市共占比51.4%。
通知显露，2018年，国瑞置业旗下佑安府、国瑞·瀛台等发卖型物业发卖精巧，个中国瑞•福瑞园，开盘即售罄，发卖火爆。
进入2019年，公司合约发卖进一步加快。近期，公司发布2019年1-3月发卖数据，期内公司实现签约发卖总额约人民币76.57亿元，同比增进276.64% 。建筑面积签约发卖量约31.4万平方米及签约平均售价约每平方米人民币24387元。
公司透露，截止2018年12月31日，全国项目已锁定待结转发卖额约为250亿元，为公司2019年的业绩供应了充裕的保障。
剖析房地产的业绩示意需要懂得财务数据上的一层关系：合约发卖-合约欠债-营业收入-利润。对于国瑞而言，这意味着本年的合约发卖收入将影响来岁公司的营业收入，从而影响来岁的利润。个中，合约发卖是公司业绩增进的先行指标，而合约欠债（管帐准则点窜前为预售物业已收房款）则是反映未结转收入的指标。
能够看到，因为公司有持续的房钱收入，且物业周转和结转速度都较快，营业收入一向跨越合约欠债。然则2018年，国瑞置业合约欠债规模达到112.1亿元，跨越营业收入89.4%。这意味着2019年国瑞置业的业绩有望大幅增进。
货源足够，土储大增奠基成长性
对于房地产企业而言，地盘贮备是地产公司影响历久价格最主要的身分，撑持着公司久远的成长。历久价格的角度来看，公司业绩增进只是释放历久价格的过程。
截止2018年12月31日，国瑞新增地盘贮备约792万平米，平均地盘成本约人民币1136/平米；于2018年12月31日，地盘贮备总规模达1,670万平米，同比增进97%，平均地盘成本约人民币2,800/平米。
土储策略上，公司将来将连结存眷环渤海、华东、大湾区三大城市群。城市选择上，公司对峙结构一二线城市新区及週需求外溢区域，如西安、郑州、贵阳等。这些城市十对周边生齿极具强辐射能力的城市。对于三四线城市，国瑞只拔取具有强势配套资源的地盘。
截止2018年岁尾，公司土储首要分布京津冀、长三角，及泛珠三角区域，首要分布在焦点的一二线城市。值得注重的是，公司在北京、汕头、潮州以及深圳共拥有约1067万平斥地面积的以及地盘及旧改项目，这些项目有望进一步增厚公司的地盘贮备。
公司的地盘贮备结构具备成长潜力，是以具有较高质量，将来产物去化有所保障。而在数量大增背后将促进国瑞置业2019年的两个转变：
1.有更足够的货源撑持业绩增进。2019年，集体新增可售资源可跨越500亿元。个中，估计北京可新增资源250亿元；
2.今朝土储估计总货值逾人民币1300亿元人民币，撑持公司内涵价格增进。按公司20%利润率及10%折现率较量，公司今朝土储内含价格接近230亿元人民币，而今朝公司市值为81亿港元，历久价格突显。
贸易物业加快落地，杠杆水平持续下降
国瑞置业买卖模式连结“室庐+贸易”双轮驱动的模式，其贸易物业首要集中在一二线城市焦点地段，如北京、深圳等地。截止2018年，国瑞的房钱收入约为人民币5.1亿，同比增进64%，首要原因是哈德门中心投入运营。公司的投资性物业估值总额近200亿元。
跟着物业落地，以及出租面积持续上升，公司房钱收入将进一步提拔，如北京哈德们中心出租面积仍有30%空间提拔；而佛山升平贸易中心估计能在2019年为公司带来持续的房钱收入。
与此同时，公司的财务水平获得进一步的改善。截止2018年12月31日，净资源欠债率同比下降55个点；有息欠债总规模约人民币288亿，较中期下降约5%；公司综合融资成本6.94%，内行业中连结合理水平。
公司融资连结通行，有望进一步扭转曩昔市场对公司欠债端的负面预期。2018年12月31日，国瑞已经核准但尚未提用的授信额度约为人民币100亿元；2019年3月28日，公司已经清偿一年内到期的境外债券约5.2亿美元。
小结：
国瑞置业2019年面临三大利好转变：1.业绩增进具有较大空间及确定性；2.地盘贮备大增撑持发卖规模增进，同时鞭策公司内涵价格提拔；3.公司财务状况连结稳健，融资渠道融通，短期外债几乎完全了偿，整体风险已经出清。
截止2019年4月9日收盘，公司总市值81亿元，PE7.1x，PB0.6x。净资产178亿元，内涵价格接近400亿元，处于低估状况。跟着将来预期回转，及公司利好“转变”络续兑现，公司估值有较大提拔空间。
