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这是一起拍卖房屋租赁权的纠纷案例。

俩人去拍卖一个公司的房屋租赁权，中拍以后没有按照拍卖约定签订合同并支付租金，原因是这个房屋还没有到期，还有其他租客在租。房主想把对方的保证金扣了，租客想要回保证金。

本案牵涉两个法律关系，一是拍卖，二是房屋租赁。先有拍卖，才有租赁。拍卖公司脑袋发晕，该房屋租期还未到，就把房屋拍卖，而且约定中拍人应在拍卖后三天内交付租金，签订合同，事实上根本就不可能。

于是，法院判决，拍卖公司和房屋出租方都要承担责任，而且拍卖履约保证金得全部退还。

附：冯勇、黄蓉蓉等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省蒙城县人民法院

民事判决书

（2022）皖1622民初1745号

原告（反诉被告）：冯勇，男，1979年12月4日出生，汉族，住安徽省蒙城县。

原告（反诉被告）：黄蓉蓉，女，1983年10月16日出生，汉族，住安徽省蒙城县。

以上两原告委托诉讼代理人：段成刚，安徽淮中律师事务所律师。

被告（反诉原告）：蒙城县教育生产公司，住所地安徽省亳州市蒙城县南关外，统一社会信用代码91341622152141654X。

法定代表人：王峰，该公司负责人。

委托诉讼代理人：梁长涛，安徽梦蝶律师事务所律师。

被告（反诉被告）：安徽三福拍卖有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区西街道刘锜路1280号祥源文旅城祥瑞府2#住宅楼102室，统一社会信用代码913412000822173098。

法定代表人：焦涛，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王闯，安徽淮中律师事务所律师。

原告冯勇、黄蓉蓉与被告蒙城县教育生产公司(以下简称教育生产公司)、安徽三福拍卖有限公司(以下简称三福拍卖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告冯勇、黄蓉蓉的委托诉讼代理人段成刚，被告教育生产公司及其委托诉讼代理人梁长涛，被告三福拍卖公司的委托诉讼代理人王闯,到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

冯勇、黄蓉蓉向本院提出诉讼请求：

判令两被告双倍返还原告缴纳的定金（含利息损失）及房屋租金共计457864元。

诉讼费用、保全费用等由被告承担。

事实与理由:2021年11月3日安徽三福拍卖有限公司在亳州市公告资源交易中心对位于蒙城县租赁经营权进行公开拍卖，委托人为蒙城县教育生产公司。

拍卖公告表明参加拍卖人应当依照规定缴纳竞拍保证金，并约定标的物使用时间从2022年1月1日起开始，原告依照规定缴纳相应的保证金后，参加竞拍成功拍到了竞拍的20套房屋中的16套。

在被告扣除相应竞拍等手续费用后，却告知原告房屋不能及时交付并且迟迟不与原告签订相应的租赁合同，也不退还原告缴纳的保证金等。

导致原告为竞拍成功所付出的一切努力付诸东流，两被告在国家正规网络拍卖平台作出的公示信息竟然毫无可信度可言，不仅损害了当事人的合法利益，更加损害了国家相关监管部门的公信力。

为了维护原告的合法权益，打击此类不诚信的行为,原告特具状起诉。

教育生产公司辩称：

驳回二被答辩人的诉讼请求；

判决答辩兼反诉人同二被答辩人兼被反诉人解除租赁关系，责令二被答辩人兼被反诉人赔偿因解除租赁合同给答辩兼反诉人造成的损失138,454.4元；

诉讼费和反诉费由二被答辩兼被反诉人承担。

事实及理由：

被答辩兼反诉人冯勇和黄蓉蓉不按拍卖要求，在拍卖成交后三日内给付租金并签订租赁合同，已经构成根本违约。

答辩人兼反诉人于2021年间委托被答辩兼被反诉人安徽三福拍卖有限公司对答辩兼反诉人管理使用的蒙城县教育局门面房进行拍租。二被答辩兼被反诉人冯勇和黄蓉蓉和其他人一起参与拍租。

按照拍租要求，二被答辩兼被反诉人仅向安徽三福拍卖有限公司缴纳了拍租费用和履约保证金，租金根本没有缴纳分文。

二被答辩兼被反诉人在拍租成功后，按照拍租文件二被答辩兼被反诉人签字同意的约定，本应依法向答辩兼反诉人三日内缴纳一年的租金并签订租赁合同，但二被答辩兼被反诉人不仅至今未缴纳分文，还强行占有答辩兼反诉人管理使用的六间门面房至今。

按照拍租公告要求，所拍租的房屋不得再次转让，二被答辩人在门面房上打有转租广告，拟再次转让门面房。

二被答辩兼被反诉人的上述违约行为已经严重侵害了答辩兼反诉人的合法权益，依法应当解除双方的租赁关系，责令二被答辩兼被反诉人赔偿答辩兼反诉人因此所收的损失。

二被答辩兼被反诉人诉讼请求应依法驳回。

答辩兼反诉人从未收到二被答辩兼被反诉人的定金和房屋租金，从而被答辩兼被反诉人参与门面房拍租以来到今天开庭审理时，二被答辩兼被反诉人没有证据证明答辩兼反诉人曾收到过二被答辩兼被反诉人房屋定金和租金。

不知道二被答辩兼被反诉人起诉答辩兼反诉人依据的是什么起诉答辩人的？

二被答辩兼被反诉人缴纳给安徽三福拍卖有限公司是履约保证金和拍租佣金，无论是安徽三福拍卖有限公司是答辩兼反诉人都没有收到二被答辩人租金和房屋租金，何来返还定金和租金一说？

基于上述理由，答辩人强烈要求法院依法支持答辩兼反诉人的反诉诉求，驳回二被答辩兼被反诉人无理无事实依据的诉讼请求。

冯勇、黄蓉蓉针对教育生产公司反诉辩称：

反诉人的诉讼请求与法无据，与客观事实不符，事实上答辩人在拍租前已支付34万元，答辩人已经适当履行拍租相关义务，由于反诉人自身违约在先，致使双方未签订什么的租赁合同，其应当承担对答辩人的违约责任，赔偿相应损失，其主张的赔偿请求不成立。

三幅拍卖公司辩称：

被答辩人没有向答辩人缴纳定金及房屋租金的事实。

拍租公告明确规定，凡取得相应竞拍资格的竞租人缴纳2万元的保证金，竞租人竞租成功，原缴纳的保证金中的1万元随即转为履约保证金，剩余1万元冲抵拍租佣金及房租保证金。

被答辩人竞拍成功案涉的22套房屋的使用权后，答辩人根据拍租公告的约定将22万元的履约保证金转给被告蒙城县教育生产公司。

因22间房屋的租金价格不同，经协商，答辩人扣除22间房产的拍卖佣金77,864元后，将剩余的保证金退给被答辩人，由答辩人直接缴纳第1年的房屋租金。

因此，被答辩人实际缴纳的是履约保证金及拍卖佣金。

被答辩人混淆保证金与定金的概念。

根据民法典相关规定“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。

因此，保证金虽然也具有类似定金一样的担保合同实现的作用，但其没有双倍返还的功能。

当事人可以自行约定定金的作用功能，如：合同订立的保证、合同生效的条件、合同成立的证明、或者合同解除的代价，而这些功能是保证金不具备的。

被答辩人构成重大违约，无权要求返还履行保证金及拍卖佣金。

竞租会注意事项规定，竞拍成功后，承租人须在三日内缴纳第一年租金及拍卖佣金（按3年期总成交金额计算），逾期未缴款作违约处理并扣除保证金；计租时间以《房屋租赁合同》约定时间为准；租金和佣金交清后，承租人持有拍卖人出具的成交确认书与主管单位签订正式《房屋租赁合同》后移交房屋。

被答辩人于2021年12月15日竞拍成功案涉的22间房屋使用权，应于2021年12月18日之前缴纳22间第1年的全部租金，但被答辩人至今没有履行缴纳第1年房屋租金义务，其行为构成严重违约。

拍租公告明确规定案涉竞拍成功的房屋未经拍租单位同意不准转租，被答辩人在没有签订《房屋租赁合同》前擅自在案涉竞拍成功的部分房屋上张贴招租公告，其行为也构成严重违约。

综上，被答辩人的诉请无事实和法律依据，恳请法庭查明事实后，依法驳回被答辩人诉讼请求。

本院经审查认定事实如下：

2021年11月3日三福拍卖公司在亳州市公告资源交易中心对位于蒙城县租赁经营权进行公开拍卖，委托人为教育生产公司。

拍卖公告表明参加拍卖人应当依照规定缴纳竞拍保证金，并约定标的物使用时间从2022年1月1日起开始，冯勇、黄蓉蓉2021年11月13日依照规定缴纳34万元保证金后，参加竞拍拍到了竞拍的20套房屋中的16套，34万资金来源银行贷款，其中20万贷款利率为7.6975%，14万贷款利率为7.85%。

三福拍卖公司扣除拍卖佣金77864元后，2021年11月29日转款给教育生产公司22万，2021年12月14日转款给冯勇42136元。

涉案的部分房屋拍租时正在租赁他人，租期至2022年12月30日。

另查明，2021年11月1日亳州市蒙城县教育局门口商铺租赁经营权拍租公告交易公告第二（二）规定…竞租成交人须在三日内缴纳第一年租金并与主管单位签订房屋租赁合同…第六（5）规定…并按主管单位要求签订房屋租赁合同并交纳租金。

不按期交纳承租款的，视为放弃签约的资格，保证金不予退还，同时应承担其他法律责任。

“竞租会注意事项”约定…承租人须在三日内缴纳第一年租金…租金和佣金交清后，承租人持有拍卖人出具的成交确认书与主管单位签订正式《房屋租赁合同》后移交房屋。

上述事实，有当事人提供的拍租公告、银行转款流水、房屋租赁合同、对部分租户的调查笔录、竞租会注意事项、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为，根据当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：

本案拍卖行为部分条款的法律效力、涉案房屋租赁合同能否签订；

拍卖行为部分条款无效、涉案房屋租赁合同不能签订之后的责任承担;

根据本案审理查明的事实、认定的证据和相关法律规定，针对争议焦点分析认定下：

关于本案拍卖行为部分条款的法律效力、涉案房屋租赁合同能否签订问题。

本院认为，涉案拍租文件属于格式条款形式的文件。采用格式条款拍租的文件,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任,对该条款应当向对方予以说明。

涉案拍租公告、竞租会注意事项等系由被告提供,其中拍租公告第二（二）、第六（5）规定、竞租会注意事项有关约定明显存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形,且被告未举证证实其采取过合理方式向原告予以说明,故该条款应认定为无效条款。

冯勇、黄蓉蓉在交纳竞租保证金后,竞租成交，涉案的部分房屋拍租时正在租赁他人，租期至2022年12月30日，而交房时间是2022年1月1日，致使教育生产公司无法按期交房。

导致涉案房屋租赁合同不能签订。

关于拍卖行为部分条款无效、涉案房屋租赁合同不能签订之后的责任承担问题

教育生产公司因涉案的部分房屋无法按期交房，造成租赁合同不能签订,属违约,构成缔约过失责任,其收取的保证金应予返还。

因冯勇、黄蓉蓉资金来源银行贷款而支付保证金，教育生产公司应以22万元为基数从2021年11月13日起止付清止按涉案银行贷款赔偿冯勇、黄蓉蓉损失。

因教育生产公司在本案中有过错，其要求冯勇、黄蓉蓉赔偿损失的反诉请求，不予支持；

三福拍卖公司作为专业的拍卖机构，应当审查涉案租赁房屋的财产权属状况，而未未尽到谨慎审查义务,存在过错。

其收取的拍卖佣金77,864元应和教育生产公司共同返还,因原告从银行贷款而支付拍卖佣金，三福拍卖公司应以77,864元元为基数从2021年11月13日起止付清止按涉案银行贷款赔偿冯勇、黄蓉蓉损失;教育生产公司反诉的涉案六间门面房租赁损失等问题，因教育生产公司存在过错，且冯勇、黄蓉蓉没有实际租赁、盈利，故对其诉讼请求不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条、第五百条第(三)项、第五百七十八条规定,判决如下:

蒙城县教育生产公司于本判决生效之日起十五日内支付冯勇、黄蓉蓉22万元及损失（其中14万元的损失从2021年11月13日起按年利率7.85%赔偿至还清止，8万元的损失从2021年11月13日起按年利率7.6975%赔偿至还清止）；

安徽三福拍卖有限公司于本判决生效之日起十五日内支付冯勇、黄蓉蓉77,864元及及损失（损失从2021年11月13日起按年利率7.6975%赔偿至还清止）；

驳回冯勇、黄蓉蓉的其他诉讼请求；

驳回蒙城县教育生产公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4,084元，由蒙城县教育生产公司负担2,400元，安徽三福拍卖有限公司负担900元，冯勇、黄蓉蓉负担784元，反诉费1,535元，由蒙城县教育生产公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。

审判员　　李廷峰

二〇二二年四月二十九日

书记员　　张　苏

附相关法条：