筹建民宿：规划设计与情怀同样重要

导语

新入局投资民宿者甚多，投资运营民宿要有情怀，但最终照样要落实到回报率上。绿维文旅认为，筹建一间有盈利能力的民宿，规划设计与情怀同样主要，经由规划设计确定选址、明确定位、掌握成本是非常主要的内容。

规划设计与情怀同样主要

近两年客栈民宿市场迎来了爆发式的增进，从业人员已达近100万人。估计到2020年，国内客栈民宿行业营收快要400亿元。

绿维文旅认为，筹建一间有盈利能力的民宿，规划设计与情怀同样主要，经由规划设计确定选址、明确定位、掌握成本是非常主要的内容。

有业内子士提醒：“经营民宿要有充沛的资金支撑、必然的治理经验和审美情趣，还要做好吃力熬3年才能收回成本的心理预备。将来民宿财富很或者会履历一场大浪淘沙。”

本文环绕民宿筹建期的三个重点问题睁开，说明若何经由民宿规划设计规避风险，为后期盈利打下精巧的根蒂。

01、地舆位置起到了决意性的感化

对于一家盈利的民宿而言，地舆位置起到了决意性的感化。选址之前要做好充裕的市场调研，认识本地民宿相关的政策，评估或者的风险。

1、区位与市场总量：选择区位就是选择市场，区位决意了市场总量若何、竞争情形若何、客源组成等。业内子士透露像厦门这种，市场大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本此外剖析），竞争压力大代表行业瓜代速度快（存在大量的让渡和倒闭），休闲度假游成长越好，代表高端民宿的泥土越好。如许的市场适合有成熟运作经验的入局者，硬件与设计都必需跟上才或者在财富升级阶段分到一杯羹。

市场情形分歧决意了民宿定位的分歧，是经济型民宿、中高档民宿、轻奢型民宿照样高档精品民宿跟市场总量有很大的关系，需要卖力的调研剖析，卖力剖析区域的经济成长水平宁旅行资源前提。

2、交通：对于定位为旅行游或景区的配套的民宿来说，民众交通可达焦点景观的时长不宜跨越30分钟；对于客群定位为城市近郊自驾休闲度假群体的民宿来说，距离一二线城市主城区不宜跨越2小时车程；距离临近知名景点不宜跨越半小时车程；而在三四线城市，对自驾时间要求则更短。

3、天气：适宜的天气能够拉长运营时间。四时分明，冬季长的区域，要考虑淡季运营的问题。

4、区域情况：区域情况是选址傍边最为主要的身分，评价区域景观时，不光要考虑山水生态景观的品质，更要考量区域景观的奇特性。

5、地块状况：依山傍水的位置、古树、文化遗迹以及绝佳的观景视野都邑给民宿加分。

6、资源：一类是能带来美妙际遇和体验的情况事物，另一类则是能完美增补民宿功能的相关业态。

7、根蒂举措：民宿体量较小，设计及结构上天真性强，而作为经营主体，给水、排水、强弱电、消防、污染处理等方面都需要细细考虑。

8、政策：民宿的选址也要考查地点区域的当局立场与相关政策，这是行业最弗成控的一个身分。

综合来看，首要有两种选址类型。一是选址于景区周边，依托景区景点的吸引力，借助先天的旅行住宿市场，与周边娱乐、餐饮等旅行配套配合形成旅行区旅行办事系统。二是选址于城市周边，以临近城市宏大的消费市场为动力。

02、成本直接决意收益

1、前期投入成本

前期投入成本包罗：房租、软装、硬装、床品等。投入适当，“有几多钱，做几多事”是经营民宿的根基原则，不该该跟着潮水，过度投资、申请贷款比例过高，导致最后无法收受。

不少民宿业者失败的原因都是因为过度投资，赶上客房入住率低、淡季运营难题等情形，难以收受；或是民宿定位不清，难以吸引客人。

若是做高端民宿，租期短就有很大的风险。有业内子士透露，投资酒店或许民宿至少1.5-3年回本，所以合同至少5年起。在租赁物业的过程中，要明确物业是否能起照，起照（获得经营所需的响应执照手续）的顺序是：工商的营业执照、消防、特种行业许可证（住宿被国度列为特种行业）、外事（外事就是你是否有欢迎外宾的资格）、最后是卫生。房租是成本的主要构成部门。房租既是前期投入成本，也是首要的运营成本。

装修费用包罗软装费用和硬装费用，需要预留10-15%的超支空间。软装首要包罗常用的地毯、灯具、壁画、相框、书籍、真假绿植鲜花、摆件、家具等。软装适合能够直接提拔民宿的吸引力。若是选择根蒂举措好的房源，就会在硬装上节约资金，究竟租期达到，硬装是无法带走的，是纯投入。

装修的过程中要注重耐用性和实用性，好比洗手间要注重无异味，做好防水，房间做好隔音，房间内预留充沛的电源插口等，床品尽量选择优质床品。

除根蒂的住宿前提以外，是否包含另外增项办事，如餐饮、娱乐、亲子、商务、宴会、运动、摄生等，若是有还需要设置响应的根蒂举措。

此外，成本还包罗租房押金、物业费用、中介费用、收集费用、浩瀚平常生活用品采购费用等。小到储物盒、衣架、晾衣架、纸巾盒、吹风机、针线盒、急救箱，仔细到泅水圈、水枪、沙滩足球、棋牌等，都要考虑周全。

2、运营成本

运营成本首要包罗：房租、水电气暖燃气物业费、易耗品费用、折旧费用、修理费、洁净洗涤费、员工工资，还包罗各个..的..费用（一样是10%）等等。

3、投资回报剖析

凭据所包含的所有增项办事以及住宿制订出运营模式，得出所需要的人员编制、办事流程、消费所需、售卖渠道等，从而设定初步年流水预算。

凭据制订的运营模式得出每一项响应的成本支出，如人工成本、能源成本、客用品成本、发卖成本等。

凭据年流水预算和年总运营成本得出利润值，并凭据幻想回报年限进行调整。

最终论证投资回报年限。

03、定位是投入扶植的前提

明确民宿定位是规划设计的主要内容，定位包罗市场定位、气势形象定位、价钱定位、..谋划定位四部门。只有明确了方针市场需求，才能有针对性的缔造出合适的产物，供应精巧的办事。谋划规划的精准定位、特色文化的正确呈现，确立了项目的焦点竞争力，这将成长成为将来民宿的品牌特色。民老将在定位的根蒂上衍生出品牌精神、文化内涵。

定位是投入扶植的前提，只有明确了办事人群的需求，才能缔造正确的产物，供应完美的办事。定位首要包含市场定位、产物定位、形象定位、价钱定位、..定位五方面。

市场定位

明确客户人群，建造用户画像，认识用户需求，这是后期装修设计的根蒂。最简洁的人群定位要明确客户的消费能力和岁数区间。

产物定位

明确房型和各房型的客户群体。

气势形象定位

谋划规划的精准定位、特色文化的正确呈现，确立了项目的焦点竞争力，这将成长成为将来民宿的品牌特色。民老将在定位的根蒂上衍生出品牌精神、文化内涵。

价钱定位

明确价钱定位，用弹性的价钱来迎合淡旺季市场，应对各个....。

..定位

明确..的主题、..的渠道、..的流传序言等问题。