进入4月，房企一季度的销售业绩次第公布，疫情的冲击在销售数字中得以显现。外界不禁要问，合景泰富（01813.HK）的千亿之约遭遇新冠肺炎疫情这只黑天鹅，2020年究竟胜算几何？
2019年销售规模突破800亿的合景泰富，还在拼命追赶房地产行业下半场的班车，以期早日拿到“千亿入场券”。只是黑天鹅的来临，让合景泰富原本的短板更加凸显。
销售增速放缓 规模跳涨存疑
进入房地产白银时代，百亿企业阵营间的分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期的竞争力更强，而小型房企的竞争优势逐渐减弱。此刻，千亿成为房企新的分水岭。
2019年，合景泰富合约销售创新高，达到861亿元，同比增长31.5%。但从近三年的数据来看，合景泰富的业绩增长正在放缓。相比2017年、2018年两年超70%的增幅，2019年的增幅仅为31.5%。
纵观2019年超150家百亿房企的销售额均值与销售额增长率均值，合景泰富并不算出色。在500亿-1000亿规模的29家房企中，2019年销售额增长率均值达30.8%，而合景泰富31.5%增长率略高于行业均值不到1个百分点。
数据来源：中指院
此外，合景泰富集团管理层曾在业绩会上透露，公司2020年销售目标为1033亿元，较2019年实际完成销售业绩增长20%。而这个增长率如果相较2019年1000亿-3000亿房企27.5%的销售额增长率均值来看，还有一定差距。
相比销售额的增幅，合景泰富营业收入的增幅更值得关注。公告显示， 2019年合景泰富集团实现营业收入249.6亿元，同比大增233.8%。
然而，合景泰富营业收入超200%的大增幅是建立在2018年收入大幅下降35.22%至74.77亿元的基础之上。如此看来，2019年营业收入的高增长，只是基数低而已。
纵观10年间，合景泰富的营收有九年处于忽高忽低、总体停滞不前的状态。
数据来源：wind
其中，合景泰富的营收有四个年头出现负增长，即2011年为-4.35%、2012年为-2.17%、2015年为-20.34%以及2018年为-35.18%。总体来看，合景泰富近十年营收的复合增长率达到32.92%，而前九年的复合增长率只有10.6%。
有意思的是，2019年之前，合景泰富的营收一直在百亿上下徘徊。例如，2018年74.8亿的营收水平与2010年的74.7亿基本一致，可谓原地踏步，一徘徊就是8年的时间。
增收不增利 利润空间被挤压
尽管合景泰富2019年营收、毛利大增，但是其..能力并未得到提升。2010年其毛利率达到历史峰值44.17%，此后的十年间，该指标持续走低。终于，在2019年，合景泰富毛利率创上市以来新低，为31.52%，相比2018年的32.78%下降1.26个百分点。
数据来源：年报
关于合景泰富毛利率下降的原因，主要因为其2019年销售成本高企。业绩公告显示，2019年，合景泰富销售成本为170.9亿元，相较于2018年的50.26亿元大幅增长240.0%，高于同年营业收入增幅，陷入增收不增利的怪圈。
针对销售成本增加，合景泰富给出的解释是，主要由于物业销售的已交付建筑面积增加所致。业绩公告显示，2019年合景泰富已交付总建筑面积177.12万平方米，相较于2018年的40.06万平方米增长342.14%。
尽管交付面积增加，但是合景泰富2019年的平均销售价格却由2018年的15137元／平方米减少15.1%至12851元／平方米。
而平均销售价格的大幅下降也是合景泰富毛利率走低的重要原因。值得注意的是，2019年上半年合景泰富的平均销售价格为15014元／平方米，且已交付总建筑面积为64.69万平方米，增幅为152.3%。
不断上升的还有合景泰富的拿地成本。
年报显示，2019年合景泰富共获取26个项目，合计新增总建筑面积374万平方米，总土地成本共计276亿元，拿地成本为7380元／平方米，远高于2018年的5400元／平方米。
