作者：格隆汇 观舍
12 月 3 日晚间，首创置业（2868.HK）公告显示，2018 年公司债券第二期的发行工作 12 月 3 日结束。据公告披露，品种一实际发行规模 15 亿元，最终票面利率为 4.16%；品种二实际发行规模为 10 亿元，最终票面利率为 4.50%。该公司债券获准发行规模为 50 亿元，本期发行规模为不超过 25 亿元。该次发行创年内同期地产公司债券发行利率新低 , 也是下半年以来唯一 5 年期地产公司债券发行 .
进入 2018 年，房地产市场持续融资难。到了 9 月、10 月房企遭遇融资 " 滑铁卢 "，而 2018-2019 年又是房企偿债高峰，因此引起了市场担忧。相比之下，首创置业此次境内债的成功发行，，表明在融资端和基本面上公司具备优势。
在这一时点，随着环境回暖，公司有望形成估值修复行情。
一、负债端预期转变，估值有望修复
其实今年在调控常态化之下，上市房企业绩成绩单其实并不差，但是由于对于债务端的担忧迅速反映在二级市场上面。可以看到，从 2 月份开始，恒生中国内地地产指数最大跌幅达到 30%。
而这一转变主要由于市场的预期发生了转变。在年初至今，多数净负债率处于高位或呈上升状态的房企估值会被持续贬值。但很多净负债高的企业并未出现本质风险，估值出现过度 " 打折 "。
首创置业因此受到影响。截至 2018 年中期，首创置业净负债率为 154%。
受到净负债率指标的影响，首创置业近期 PE 估值也在持续下降，到达估值低位。
