跟着暑期卒业季的光降，各地租房市场再次反弹。
近期，北京房地产中介协会发布的一则“规范住房租赁办事倡议书”激发租房群体鼓掌叫好，“衡宇托管方是否等同于二房主”在公家间也掀起了一轮商议。北京商报记者以发放查询问卷的形式发现，超七成租房人认为，岂论是转租业主房源的小我，照样托管出租业主房源的公司或许机构，素质上都是靠赚差价获利的“二房主”。对于中介协会和中介机构、长租企业方面的承诺，素质上并不克撤销租房人对于房钱不乱以及栖身之所不乱的担心，租房群体更想看到有明确针对租房市场秩序维护的租赁专项政策出台。
“二房主”仅限小我？
北京商报记者发放并收受的查询问卷究竟显露，超七成北京租房者认为自如等长租公寓运营商靠低价历久获取房源后，再分租高价出租获利，性质等同于“二房主”；就"不得经由转租形式赚取或变相赚取差价"，划定的制约主体是什么”这一问题，超七成租房者均认同，制约主体包罗从事租房买卖的企业以及进行房源转租的小我。此外，更有超对折出租人透露，若是市场前提许可，更倾向于选择房钱低且更为平安的房主直租房源。
实际上，对于“二房主”这一概念，在接管北京商报记者问卷查询的受访者之中，仍有近两成租房者透露搞不清概念所对应的主体，对“二房主”界说恍惚。在这部门租房者看来，“二房主”似乎是只针对不规范转租业主房源个别的贬义词汇，“跑路、吃空置期、吃差价、白手套白狼”是其固化了的标签。
然而，有业内子士指出， “二房主”其实就是所谓的“包租公”，指的是承包租赁物业经由装点窜建之后转租给租客取利的机构或小我。因而，不管是从事租房买卖的企业以及进行房源转租的小我，只要出租房源一方不是衡宇产权所有人，且从其经营的租赁房源中获取差价收益，均可被认定为“二房主”。
衡宇托管背后的素质“给我感受就像"公司二房主"否决"小我二房主"！敷陈租房人"快来我这租房，我这平安靠谱"！” 栖身在海淀区的租房人任晴（假名），如是向北京商报记者表述本身对于上述存争议倡议内容的见解。
合硕机构首席剖析师郭毅也认同，自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商素质上为二房主。 “从中介行业协会此次发出的"否决二房主"倡议来讲，其认定的"二房主"应该是此前争议较大的小我（非业主）转租者，考量到自如等长租公寓运营商进行租房租赁运动的贸易模式较为正规，所以没有把企业性质的住房租赁经营单元单子算在"二房主"之列。”
比拟个别性质“二房主”的遭人厌恶，素质相似的公司性质“二房主”显然更轻易被公家所接管。究其原因，在于后者转租业主房源经“衡宇托管”这一环得以“合规化”。之如自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，恰是沿用此种模式获取并出租业主房源以实现获利。
据认识，衡宇托管是衡宇产权所有者对衡宇使用权以契约形式让渡给衡宇经营单元单子，衡宇经营单元单子再对衡宇使用权贸易化的一种过程，包罗平常治理、招租、承担衡宇半途空置期风险等。业主(或托付人)将衡宇托付给受托方并签署托付合同，受托方将按照业主的和谈为其寻找租客。
合同期内，由衡宇经营单元单子代收房租、水电费、煤气费、物业治理等费用，并按合同商定将房钱打给业主或业主指定银行账户，受托方承担半途租客退租风险，受托方靠收取业主的治理办事费和经营中的增值盈利，依靠自身的专业衡宇治理经验来抗击各类风险，从而达到业主与受托方互惠互利，配合增值的目的。
市场有概念称，市场上的衡宇托管买卖的焦点内容与早期的包租买卖并无分歧。公开资料显露，衡宇托管买卖的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的衡宇包租买卖，即：包租人从业主手中将房子包租过来，包租刻日视情形为1-5年不等，包租人与业主签署包租合同，并按合同划定向业主分期或一次性支出房租。一样情形下，包租人向业主支出的房租比包租人向承租人收取的房钱略少，而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。
“其实质是业主经由包租规避了空租的风险，从而将空租的风险转嫁给包租人，而包租人在承担这种风险的前提下，依靠普遍的信息收集渠道和对租赁市场的深入认识，最大限度地压缩自身风险，从而将包租与出租之间的好处最大化，这部门好处就是各法系所配合认可的贸易风险收益，而包租人所饰演的脚色就是如今的掮客公司。”有业内子士从业主及包租人角度如是概述衡宇托管的素质。
以长租公寓运营商自如以及蛋壳公寓为例，其收房并出租的把持就是走的这种衡宇托管或许衡宇托付模式。此外，市面上大多数住房租赁企业为实现更大规模的收房，几乎都邑面向业主做出雷同免费装修、收益稳健以及严选租客的承诺。
北京商报记者从自如App上认识到，主打一站式衡宇托管模式的自如，对于已经是精装修的业主房源，会介绍业主选择“自如精选”或“自如豪宅”托管模式。在装修时，自如会保留衡宇原装及气势；针对毛坯、老旧、简洁装修房源，自如会为业主衡宇统一从新装修，设置原创家具、品牌家电，并在到期后将所有家具家电赠予给业主。业主受益方面，自如方面的宣传为“每年固定房租增进率，房钱收入不乱。每年固定的空置期天数，不必担心衡宇历久空置。半途退租招租的麻烦和风险，自如帮业主承担” 。
蛋壳公寓方面，招租的宣传案牍为“衡宇量身设计，装修气势新颖，房钱按时到账，资产保值”，并称“衡宇升级革新，设置全套家具、家电，实现衡宇资产的不乱增值。蛋壳公寓与业主签署合同后按照合同商定实时打款。在整个租期内，有专属蛋壳管家协助治理，省心省力，让业主坐享收益” 。
租赁市场亟须专项政策出台
对于 “衡宇托管方是否等同于二房主” 、狭义和广义“二房主”性质类比的商议背后，实则折射出租房者对于租住情况不乱平安以及房钱涨幅可控的急迫需求。然而，有部门租房者反映，尽管衡宇托管模式下的房源出租在必然水平上降低了租房者“踩雷”黑中介，然则该模式仍然存在诸如违规打间隔“n+1”出租、转租房钱上涨、续约房钱涨幅较大的不规范把持。
“说实话，我感觉中介协会结合住房租赁企业搞"否决二房主"的声明，好的一面是会让租房更透亮一些，正规企业也会因为法式正规、风险性相对较低而获客更多；不外，坏的一面或是在中介机构把握房源越来越多甚至形成垄断之后，房租有潜在上涨的或者。” 任晴认为，究竟企业自带自然的趋利性。
事实上，并非任晴一人对于住房租赁市场的房钱情形怀有担忧。凭据查询问卷究竟，就住房租赁企业盈利起原的问题，超八成租房者认同，自如、蛋壳公寓等企业利润首要来自于房钱差价以及其供应的增值办事，并认为其把握可租赁房源水平已经近乎市场垄断，并足以影响市场租赁价钱。
据认识，之于衡宇托管模式下的租赁关系，中介型住房租赁企业与业主、承租人离别签署响应的租赁合同，也就是说，这种租赁关系的竖立是两份合同构成的，一份是中介型住房租赁企业与业主签署的衡宇托管合同（或许说是包租合同），另一份是掮客公司与承租人签署的衡宇租赁合同，这与传统中介机构所谓的“居间租赁”经由一份“三方合同”完成租赁买卖的买卖模式判然不同。衡宇托管合同的签署时长大多为1-5年不等，在可租赁房源的房钱水平方面，意味着房主在合同期内都不克凭据市场形势调整房钱，而中介型住房租赁企业却能够自立订价。
“现阶段的监管照样不到位，我感觉灰色地带太多了。我租房多年，市面上存在的租赁形式几乎都有体验，像今朝对照受年青年头人青睐的长租公寓运营商转租，我就遭遇过到期前申请转租而系统主动涨房租的事。能够确定，合同还未正式到期，绝对不是房主涨的。”任晴称，本身2018年6月30日起租的房源，在本年6月末进行转租把持时，在原本房钱根蒂上多出了40元。
此外，尚有租房人向北京商报记者透露，在北京一些外来生齿群集水平较高的区域，违规打间隔“n+1”出租的现象仍默默存在。
当然，正如一个硬币有两面，当前衡宇托管行业好坏之处也很是分明。之于业主，衡宇托管不光解决了其闲置房产的维护和治理问题，还可给业主带来必然的收入，确保了闲置房产的保值、增值。之于租房人，也能必然水平上保障加倍平安高效的找房。然则在绝大多数租房人看来，外界对于中介型住房租赁企业的争议之声，大多不是因为找房体验而起，根基上都集中在对于机构或公司型“二房主”在房钱订价上操控力的潜在担忧。
“其实住房租赁的市场化水平很高，形成生意的体式又相当多元，治理难度的确很大，最好照样可以和衡宇产权让渡一般实现网上签约，才更有利于监管，不然只是出一些规范性政策，结果和意义并不显着，或许说，这些轨制也弗成能太严厉，因为贫乏治理手段，很难包管有效执行。”就租房租赁范畴“禁而不止”的一些乱象，郭毅如是剖析原因。
当前，正如问卷查询“租房市场秩序应该靠什么维护”这一问题的共性选择究竟所示，绝大多数租房者认为，在中介协会协调及房管部门监视之外，当局层面应出台针对住房租赁的专项律例。
在华夏地产首席剖析师张大伟看来，在房地产生意市场不乱的根蒂上，2019年北京多次发布针对房地产租赁市场的调控政策，包罗租赁市场房源发布、租赁市场企业承诺、租赁合同点窜等，这证实了对于北京如许的一线城市，在房产生意环节不乱的配景下，租赁将成为后续政策风口，针对租赁市场的政策调节将非常频仍。
“曩昔的租赁市场缺乏监管，租赁生意与生意生意分歧，租赁因为不消过户确权，所以很难被监管。这种情形下，租赁市场在曩昔一段时间野蛮成长，租赁企业也各类打擦边球，包罗间隔出租、房钱贷等违规违法行为非常多发。今朝来看，政策已经存眷到这个范畴，代表了将来租赁企业将被规范化。”张大伟说。
北京商报记者 孟凡霞 荣蕾/文并摄
