房地产融资收紧的影响似乎比预期中严重。
8月22日港股盘前，融创中国发布一份还不错的半年报，营收768亿，股东应占净利103亿，增速均跨越60%，业绩持续加快转化。
不外，今天的融创股价高开低走，收跌4%摆布。在业绩会上，孙总为首的治理团队释放的一些信息似乎并不乐观：
1、融资收紧方面是史无前例的严重，今后发债压力很大，市场上或者无债可买。
2、此次从融资端切入房地产调控，估计下半年不只对拿地有影响，对发卖或者也有必然影响。
3、会掌握地盘增进的节奏，下半年拿地根基住手。
这些新闻释放了什么旌旗，我们接着往下看。
一、促发卖少买地，应对融资收紧
一向以来，房地产严调控理念早已深入人心。而2019年的最大的转变在于，调控重点从限售、限购、限地价等中后端环节，转换到泉源的房企融资步伐。从传闻限制部门激进房企发债、到限制美元债刊行用途、到全国局限内清查银行房地产贷款，现在对房企的融资监管涵盖了乞贷、债券和信任等各个渠道。
从融创今朝高企的欠债水平来看，或许懂得孙总看待融资收紧的郑重立场。截止2019年6月底，融创假贷总额达到3202.8亿元，较2018岁尾增进31.7%；账面现金为1380.0亿元，较客岁岁尾增进14.8%。是以，融创最新的净欠债率达到205.87%的汗青高位。
融创将欠债增加的原因归结为上半年拿地较为激进的原因，凭据克而瑞数据显露，2019年前六月新增地盘价格排行榜中，融创以829.2亿元排名第三。对于下半年的拿地规划，孙宏斌透露，融创根基已经住手公开市场拿地了，除非是稀奇好的地段。
不外，固然总体的欠债水平偏高，融创短期的偿债压力并不大。2019年上半年，因为预售的增进以及回款增强，融创经营运动现金净流入430.8亿元，接近2018年全年的520.5亿水平。截止6月底现金总额为1380.0亿元，笼盖下半年到期游戏欠债超3.1倍，笼盖一年内到期有息欠债超1.1倍。
更历久来看，若是调控历久趋严，那么现金将越来越成为房企主要的资产。对于融创而言，则需要在发卖增进回流现金的同时，用时间来释放高企的杠杆率。凭据半年报流露，2019年下半年，融创估计将有420个项目在收，总可售资源估计跨越5700亿元，个中跨越80%位于一二线城市，足够且结构合理的可售资源将支撑发卖去化，进献大量经营现金流。
促进发卖是开源，放慢买地节奏则是撙节。某种意义上来说，住手买地对融创来说理论上是行得通的策略，一方面它今朝拥有大量的地盘贮备资源，足以撑持将来多年的成长。截止2019年6月底，融创的全口径地盘贮备约2.13亿平方米，地盘贮备货值估计约为人民币2.82万亿。不外执行层面则有更多更改的考量，在2019年岁首的股东大会上，孙总也提出接下来要郑重买地，事后却依旧积极买地。
另一方面，尽量住手公开市场拍地，融创还能够经由收并购拓展地盘贮备。2019年上半年，在面临泰禾、新城等出售资产时，融创都没有出手。对此，孙宏斌透露，融创在收并购方面有优势，从而存在好多机会，选择余地大一些，要求也会更严厉。
二、一二线土储+文旅项目，行业转折期的立身之本
不外，融资收紧只是一个中短期的政策周期，若是站在生齿和城镇化的更长周期来看，融创的计谋根基盘是可圈可点的。
曩昔30多年，我国房地产快速扩张的焦点根蒂是经济增进、生齿扩张、城镇化敏捷推进，这些身分合力之下，发生了大量的商品房需求，从而产生了房地产行业一个又一个的财富神话。这是时代的盈余。
不外，当前的房地产行业款式已经改变，行业转折正在进行。一方面，是总体的人体盈余起头逐渐消退，凭据统计，我国劳动岁数生齿已经一连 5 年显现负增进，平均每年削减近200万。同时，数十年来我国生齿出生率和天然增进率一向处于下滑趋势。中国社科院展望，中国生齿负增进时代或者在2030年到来。
另一方面，经由这么多年的高速成长，我国城镇化进入到减速的中后期。2018年中国城镇化率已达到59.58%，逐渐接近欧美蓬勃国度80-90%的水平，持续上升的空间不会太大，城镇化增速起头显现显着的放缓。
生齿负增进的到来，以及城镇化减速之下，商品房室庐市场逐渐从增进迅猛、规模扩张向逐渐收敛、存量竞争的款式演变。更具体来看，城镇化进入后期，跟着多半市圈的显现，城市之间的分化会更显着。作为区域经济中心的一二线城市的经济增进、人群群集会远高于三四线城市，形成的室庐需求也会更大。
基于此，我们说历久来看，房地产正在逐渐形成为规模趋稳、区域分化的特征。这种情形下，斥地买卖的最优解是1）结构需求正增进的焦点城市圈；2）形陋习模优势，享受行业整合期的存量兼并增进。而更进一步，则要求房企在斥地买卖以外，扩展出此外的优质买卖。
首先，经由曩昔多年"上紧发条"的发力追赶，今朝融创的合同发卖规模已经不乱内行业前五，规模优势已然形成，在融资、拿地、发卖和收并购方面都具有必然优势。稀奇值得一提的是融创储蓄的收并购资源优势以及整合能力，内行业整合加剧期，是兼并存量规模的伟大加成。
其次，今朝融创土储规模2.13亿平方米，货值约为2.82万亿，个中83%都位于焦点的一二线城市，享受城市增进盈余。尽量是内行业管控趋严、融资收紧的配景下，生齿群集、经济增进的一二线城市的室庐需求仍然大于供给。
最后，更历久来看，融创为本身选了文旅这条新买卖线，今朝正制止而扎实地索求中。今朝融创文旅买卖已经实现盈利，但规模很小。治理层也较为制止，透露将来两到三年文旅买卖依旧会是占比很小的情形，业绩的慢慢释放会在将来三到五年之后。而文旅城投资方面，处于现金流的考量，当前融创的焦点指标是持有资产不克跨越总资产的20%，总共12个文旅城项目将于后年（2021）悉数完成开业。
三、总结
综上所述，资金链危机是融创中短期亟需解决的问题，若是当前的监管水平成为常态，那么游戏划定将会改变，现金在手的公司才或者活下来。
而能不克活得更好，谜底或许隐藏在一些边际转变傍边，需要我们持续去跟踪。包罗一二线城市的商品房供需款式改变、中斗室企的倒下与整合、文旅项目的盈利情形和可复制性等等。
