2019年8月14日，由华泰证券（上海）资产治理有限公司担当规划治理的“海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支撑专项规划”于上交所成功获批，规模高达138亿元，为今朝国内规模最大的CMBS项目。
该项目的标的物业为上海浦西地标“上海白玉兰广场”，广场总建筑面积42万平方米，是集大体量贸易、办公、酒店等功能于一身的多元业态城市综合体。
该项目刊行工资金光纸业（中国）投资有限公司，此前，金光纸业也曾刊行过以金虹桥国际中心为标的物业的“国金-金光金虹桥国际中心资产支撑专项规划”，刊行规模达到78亿，也是立案制以来企业资产证券化单体规模第二大项目。
除此之外，在北上广深中还有很多我们熟知的商场已经进行证券化。
本文作为该系列上篇申报，聚焦CMBS项目，对标的物业位于北京、上海、广州、深圳四个城市的资产证券化项目进行清点和剖析。
北上广深CMBS刊行量过半
截止2019年8月16日，我国共刊行了85单CMBS产物，刊行规模达到2024.26亿元。
因为今朝刊行的CMBS产物刻日大部门都能达到12-18年，是以除汇富富华金宝大厦资产支撑专项规划于2019年6月17日提前到期外，其余CMBS产物均处于存续期内。
个中，近对折的CMBS项目所对应的标的物业分布在北京、上海、广州、深圳这四个城市中，其他分布在成都、厦门、等二三线城市。
剔除无资料项目和含有其他城市标的物业的项目，标的物业处于北上广深这四个城市的CMBS项目合计36个，个中标的物业在北京的项目达到一半，有18个，上海9个，广州4个，深圳5个。
北上广深的贸易地产类CMBS项目
本文对北上广深的CMBS项目凭据物业类型进一步分类清点，分为贸易地产类、公寓类以及其他类。
今朝以贸易地产为标的物业的CMBS项目的融资主体首要是房地产企业，标的物业包罗商场、广场、写字楼、酒店等物业类型，位于北上广深的该类项方针的物业均是成长成熟的贸易物业，拥有足够不乱的房钱收入以及精巧的资产增值空间，且贸易地产估值较高。
在已刊行的CMBS项目中，标的物业位于北上广深的贸易物业共有30个，大多是较为知名的城市贸易中心、中央商务区的写字楼等，我们较为熟悉的有北京银泰中心、北京华贸中心、凯晨世贸中心、金融大街、北京住总大厦、上海世贸国际广场、上海SOHO答复广场、上海保利广场、金虹桥国际中心、上海保利广场、光亮地产大厦、广州侨鑫国际金融中心、广州正佳广场、深国投广场、益田沐日广场等，融资人包罗中国银泰投资有限公司、北京国华置业有限公司、金茂投资治理有限公司(上海)、金融街（北京）置地有限公司、北京住总集体有限责任公司、上海世茂国际广场有限责任公司、上海弘圣房地产斥地有限公司、保利置业集体有限公司、光亮房地产集体股份有限公司、侨鑫集体有限公司、正佳企业集体有限公司、深圳印力商用置业斥地治理有限公司、深圳市益田沐日广场有限公司等。
有些融资人已经由CMBS将多个北上广深的贸易地产进行证券化，保利集体就在中信-保利地产贸易一号资产支撑专项规划和华泰资管-保利置业一期资产支撑专项规划平分别将广州保利国际、保利中心与上海保利广场两个标的物业进行了证券化。
从已介入CMBS的融资人中能够看出，在大中型房企中仍有不少企业未介入该类型融资中，例如华润置地有限公司、龙湖集体、中南置地、正荣集体等，但其表内仍然有未盘活的大量贸易地产项目，可作为备选项目起原。
上述项目中，标的物业位于北京的占对折，为15个，上海9个，广州3个，深圳3个，北京和上海是贸易地产CMBS的主要买卖区域，而深圳和广州仍存在较大体量的待挖掘项目。
发 行 规 模
从刊行规模来看，以北上广深的贸易地产为标的物业的CMBS项目刊行规模从4.2亿元到78亿元不等。
刊行规模最小的是“安然金隅建达大厦信任受益权资产支撑专项规划”，该项目以北京建达大厦为标的物业，融资人是北京金隅集体股份有限公司，刊行时的物业估值为9.9亿元；刊行规模最大的是“国金-金光金虹桥国际中心资产支撑专项规划”，该项目以上海金虹桥国际中心为标的物业，融资工资金光纸业（中国）投资有限公司，刊行时的物业估值为131.12亿元。
物 业 估 值
从标的物业估值来看，物业估值最大的是“广发恒进-正佳企业集体正佳广场资产支撑专项规划”中的正佳广场，刊行时的物业估值为142.23亿元，融资工资正佳企业集体有限公司，项目总刊行规模为73.01亿。
物业估值最小的是“深圳市世纪海翔投资集体有限公司2018年度第一期资产支撑单子”中的结合广场，刊行时的物业估值为1.59亿元，融资工资深圳市世纪海翔投资集体有限公司，该项目共包含三个标的物业，项目总刊行规模为18.5亿。
单一CMBS标的物业估值跨越50亿元的北上广深的项目有14个，个中6个跨越100亿元。
这些项目中仅有一个标的物业的有25个项目，如北京石榴中心、金融大街、北京SKP、凯晨世贸中心、北京银泰中心、华贸中心、北京世纪金源购物中心、上海世茂国际广场、上海保利广场、上海SOHO答复广场、金虹桥国际中心、益田沐日广场等刊行的CMBS，上述物业均位于焦点地段，运营成熟，大部门位于北京，上海可作为单一大体量项目的开发区域。
覆 盖 度
从物业估值对刊行规模笼盖度来看，该数据根基处于1.4-2.4之间，即典质率处于40%-70%，高于经营性物业贷款。个中典质率最高的是“北京银泰中心资产支撑专项规划”，项目刊行规模75亿，物业估值约105亿；典质率最低的是“高和招商-金茂凯晨资产支撑专项规划”，项目刊行规模40亿，物业估值约129亿。
物 业 类 型
从细分标的物业类型来看，标的物业为多个组合物业的，平日多种贸易类型并存，较常见的有贸易+办公、贸易+酒店、贸易+办公+酒店，例如“深圳市世纪海翔投资集体有限公司2018年度第一期资产支撑单子”的标的物业有鼎丰大厦、结合广场和至卓飞嵬峨厦（海翔广场），包含了贸易、办公和酒店贸易类型。
这种CMBS项目在北上广深的合计共有5个，平日单一标的物业体量和估值均不大，是以为提高刊行规模常归并刊行；更有项方针的物业中还含有厂房，属于工业地产，即在统一个项目中含有贸易地产和工业地产，该类项目亦可获批，但相对较少。
少量的北上广深的公寓类CMBS项目
跟着地产证券化成长，标的物业也逐渐从贸易地产扩充到了公寓类资产，但今朝公寓类标的物业以CMBS体式进行证券化的项目较少，处于北上广深的CMBS项目就更少了，大部门公寓类标的物业倾向于选择类REITs进行证券化，与长租公寓类REITs相关搀扶政策有关。
今朝仅有华夏资源-优钺-景瑞三全公寓资产支撑专项规划与招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支撑专项规划这两个项目。
整体来看，公寓类CMBS项目的刊行规模及标的物业估值均显著小于贸易地产类CMBS项目。
华夏资源-优钺-景瑞三全公寓资产支撑专项规划以北京的三全公寓为标的物业，该物业包含了120套公寓、贸易用房及车库，属燕莎商圈焦点位置。建筑面积共5.4万平方米，刊行时的物业估值为13.01亿元，项目刊行规模7.2亿元，典质率达到55%，融资工资景瑞地产有限公司。
招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支撑专项规划以深圳四海小区为标的物业，位于蛇口焦点区域。建筑面积约5.65万平方米，刊行时的物业估值为30.96亿元，项目刊行规模20亿元，典质率约为65%，融资工资深圳市招商置地投资有限公司。
北上广深以厂房为主的其他类CMBS
CMBS项目的标的资产除了贸易地产和公寓之外，也有一些CMBS项目以厂房、仓库等物业作为标的物业。
有中信证券-普洛斯仓储物流1期资产支撑专项规划、朴直证券-星河World项目一期房钱资产支撑专项规划、招证固收-富力国际空港综合物流园资产支撑专项规划和华福-北京西国贸汽配基地资产支撑专项规划。以上项目的标的物业多为物流园厂房，以及部门仓库和汽配基地。
标的物业刊行估值在20-40亿摆布，刊行规模在8-20亿之间，个中物业估值及刊行规模最小的是朴直证券-星河World项目一期房钱资产支撑专项规划，物业估值总价20.39亿元，项目刊行规模为8.42亿元，典质率为41%，融资工资星河实业(深圳)有限公司；物业估值及刊行规模最大的是华福-北京西国贸汽配基地资产支撑专项规划，物业估值总价38.49亿元，项目刊行规模为19.23亿元，典质率为50%，融资工资北京永同昌房地产斥地有限公司。
从物业估值对刊行规模笼盖度来看，以上项目根基处于1.6-2.4之间，整体笼盖水平高于对折贸易地产类项目，典质率在42%-62%。典质率最大的是招证固收-富力国际空港综合物流园资产支撑专项规划，该物业估值总价21.98亿元，项目刊行规模为13.61亿元，典质率为62%，融资工资广州富力嘉盛置业成长有限公司。
中信证券-普洛斯仓储物流1期资产支撑专项规划作为国内首单首单储架式仓储物流CMBS，也使得物流地产逐渐成为资产证券化项目的主要标的。
与公寓类CMBS项目雷同，我们发现今朝这些以厂房仓库为标的物业的CMBS项目数量及体量也较小，将来仍有必然的成长空间。
文章起原：兴业研究
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