科举制度在宋代发展到高峰太祖开宝六年确立州试、省试和殿试三级考试制度，英宗治平三年，确立三年一次的考试周期。同时，省试和殿试都在京师举行，殿试中进士者皆即授官。宋代士人参加的乡试，州试都是在自己所属地区参与即可。
宋代重文轻武，宋太祖更是曾言“与天下士大夫共治天下”。宋代将科举提高到极高程度，东华门唱名是每个士人梦寐以求的，而宋代交通不便，很多士子距离京城很远，最远的要在路上长达一年之久。因此很多士子就会选择租赁京城或者周边地区方便备考来节省路上耽误的时间。因此在宋代，房屋租赁业得到极高的发展。
万般皆下品唯有读书高
1.贫富无定势，一朝天子臣
宋代文人儒士受到朝廷极高对待，“士大夫待遇甚厚，皆前代所未有也”有宋一代，宰相一定要从读书人中选拔，皇帝周边皆为儒士。而且同等官阶上文官总会比武官高上半阶。在这种社会条件下，参加科举，面见天子，一朝跨越数个层次无论是谁都没有不心动的理由。
宋代科举较之唐代更为简化更为公平考试通过后就可以做官，无须经由吏部考核，便可授予官职。宋朝的科举则与入仕息息相关，《资治通鉴》中宋孝宗如是说：“朝廷用人，别无他路，止有科举。”以上种种，使得宋代文人积极投身于科举中来。
成为官员之后随之社会地位的提升对于当时人们来说是最为迅速的，从农民商贩一跃而成国家官员，其所跨越的阶级就是从被统治者转为统治者。宋仁宗朝号称贤相的李迪、王曾、张知白、杜衍四人，皆出身贫苦，尤其杜衍，是一个遗腹子，自幼贫寒，通过科举考试才实现了阶级转换成为天子近臣。
2. 科举做官成为家族的保护伞
封建一代中商人居于末流，即便商人富可敌国可皇帝一纸诏书就会让他们一无所有，处处受到国家限制，而士子被认为是上等是因为有官职在身，有了官职就不会无故遭到贬谪，富商人家若是不依靠官员就难以长期富贵，因此常有富商子弟弃商从文，而榜下捉婿的美谈也是由此而来。科举制度打破了门第限制，同时也打破了阶级固化，促进了封建阶级双向流动。累世公卿在宋代不曾展现，想要家族长久兴盛唯有通过科举做官。
唐代还可以依靠家族门第和恩荫做官，可到了宋代，家族门第势力削弱，想要维持世家大族的地位，只能通过世代的科举。从而造成了宋代举国沉溺于时文中，而这一现象到了南宋后期，更是有了“满朝朱紫贵，尽是读书人”的说法。
有需求才会有市场
1.路途遥远影响备考催生留京群体
三年一次的省试殿试都要在京城，远方的举人士子来往路途遥远，且考试人数众多，不中者亦是甚多，回到家乡没多久又要提前上路在赶往京城，因此路途浪费大量时间和财力，这就导致会有大量士子留在京城。
《四库全书》中《贡院乞逐路取人状》“科举既频，天下之士诚奔走不易，然岭外尤为偏僻。每随计动经五六千里，往来不窗百余程。跋压道途，蒙犯风雪，比至京师，扶持困颐之不暇也……”
因此租房在京城就有了需求，有需求产生就会带动市场，科举考试并非人们想象的一般容易，有些士子留京十多年才中，更有甚者老死京城，如此稳定的客源在宋代商品经济高速发展的情况下，必然会存在大量稳定客源，由此催生出房屋租赁也就不足为奇。
2.天下动态于京城为最
科举考试包括策论和经文，都需要关注国家政事，而京城作为全国政治文化中心，掌握的消息也是最为全面的，在京城居住会获得时局消息，在古代信息闭塞的条件下，留居京师不失为一种聪明的选择。
同样的，京城之中也多文人大儒，众多士子游学交流见解，或结伴拜访名师，有助于他们提升学识，因此居住京城，获得知识也是一种选择。
3.租赁经济下多种租赁方式和经济的繁荣宋代士人多贫寒子弟，大多是倾向于短期的合租，《李比部》“李比部从周，景祐四年随乡书来京师，从数同人僦舍于麻秸巷。应举日，与数同人税宅于饮马巷。”
到了宋代，租房业务就会为大多进京赶考的士子提供住宿地方，这些地方大多集中于一个巷子或者一条街道上，形成专门的类似现在的“学区房”。例如贡院附近同样就是旅馆密集的地区，这主要是为了满足前来赶考的秀才、举子们的需要。
同样的，有些士子会选择距离京城市区较远的郊区居住，因为市区租金较贵，又不会受到影响，便于他们沉下心来学习。因此在郊区也会存在大量为士子准备的租房，有些地区因为人迹罕至，有鬼怪之说，但大多士子因为租金低廉也会选择在此居住。
在这种情况下，大量来京考试的学子会给京城的人口带来了巨大的压力，但同时也给京城的消费带来了巨大的商机。首当其冲的就是房屋租赁业，如此众多的人口总要有容身之处。宋代士子会有一部分为学仆，因此带来的房屋租赁就会成数倍递增。由此，宋代房屋租赁想不发展繁盛都难。这也就合理的证明宋代房屋租赁方式的繁荣和兴盛。
随着城市经济发展，流动人口大量增加，宋代旅店业不可谓不发达，利益驱使很多官员都参与其中。《资治通鉴》中曾言，宋初赵普曾被弹劾“广第宅，营邸店，夺民利”连官员都参与其中，不得不说在宋代，房屋租赁会有多么大的规模和利润。总结
有多大的需求就会有多大的市场，宋代幅员辽阔，人口众多，全天下士子数十万计，每到开科取士之时，数十万流动人口带来的一系列经济红利自然会催生房屋租赁业的发展。而宋代正是商品经济高速发展的时期，正是由于宋代较为宽松的经济政策，才会衍生出一系列租赁方式。而合租或单租，长期或短期的租赁方式正是在这一背景下开始蓬勃发展。参考文献：
1.《资治通鉴》
2.《贡院乞逐路取人状》
3.《李比部》
