1、资产证券化的起步
资产证券化在房地产行业已经不是什么新鲜概念了，在产业地产行业去年也开始了运作。
发改委对于PPP项目利用资产证券化融资给出了4项筛选条件：
一是项目已严格履行审批、核准、备案手续和实施方案审查审批程序，并签订规范有效的PPP项目合同，政府、社会资本及项目各参与方合作顺畅；
二是项目工程建设质量符合相关标准，能持续安全稳定运营，项目履约能力较强；
三是项目已建成并正常运营2年以上，已建立合理的投资回报机制，并已产生持续、稳定的现金流；
四是原始权益人信用稳健，内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近三年未发生重大违约或虚假信息披露，无不良信用记录。
ABS模式的资产证券化，是将流动性较差的资产未来所产生的现金流收益权转变为流动性较强的债券型证券，在金融市场上流通的过程，简单来说就是将资产的未来现金流贴现，对于想要发行ABS的企业来说，稳定的现金流与高信用评级是其能够发行资产支持债券的保证。
资产证券化在我国起步时间比较晚，公募权益类REITs的业务规则还未出台，市面上的类REITs融资还大多是挂着REITs的名头，卖着债权ABS的肉。而产业地产行业要想发行公募REITs可能还要等待市场进一步成熟。
2、产城融合趋势
现有的产业地产发展模式存在的问题还很多，比如发展周期长、收益能力差、人口不足等等。如何将产业园区变成真正宜居的产业城市，甚至将产业园区直接融入城市，是产业园区的主导者需要考虑的问题。合理的规划、多样的配套、..的建设都是可以采用的手段，但是最重要的也是最核心的问题还是在产业本身。
产业地产本身的定位实际上是利用地理空间优势，实现多种产业上下游的融合。但是现在的很多园区的产业功能过于单一，连产业链条都尚不完善，规模效应和协同效应无法得到体现。而未来的产业地产方向，势必是多元产业上下游形成的产业网，相互联系沟通的产业集群。
产业地产这个行业已不是新兴市场，早年间的过度膨胀现在已经逐渐冷却下来，潮退之后裸泳的人也开始穿衣服回家了。大浪淘沙，烂尾的园区和过时的模式会被市场抛弃，经过时间的沉淀，市场集中程度和成熟程度都会不断提高。也许未来的产业网和产业集群全面实现的那一天已经不再遥远了。
