建基于先行示范区深圳的万科企业（02202-HK）（000002-CN）发布了一份稳健的2019年上半年业绩。在焦点的房地财富务方面，万科于期内实现发卖面积2150.1万平方米，同比增进5.6%；发卖金额同比增进9.6%，至3340亿元人民币（下同）。
回首期内，万科实现结算面积846.3万平方米，同比增进20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比增进32.2%。归并报表局限内的已出售但未完工结算项目总面积较上岁终增进18.7%，至4403.7万平方米，合同金额较上岁终增进17.1%，至6215.5亿元。
按中国通用管帐准则的中期业绩申报显露，受结算收入增进带动，万科于2019年上半年录得营业收入1393.2亿元，同比增进31.47%；归属于上市公司股东的净利润同比增进29.79%，至118.42亿元；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润同比增进29.16%，至117.5亿元。
除了业绩连结平稳增进外，万科的财务状况也连结稳健。截止2019年6月底止，万科持有泉币资金1438.7亿元，高于短期乞贷和一年内到期历久欠债的综合666.5亿元，净欠债率为35.04%。
瞻望将来，万科于上半年共获取54个新项目，总规划建筑面积为1372.8万平方米，权益规划建筑面积达941.8万平方米，而该集体持有巨额未结转金额将在将来确认入账，或可确保物业发卖买卖的收入增进。在扩大土储方面，与个体房企掉臂一切拿地分歧，万科倾向郑重，治理层透露会以现金流和发卖回款情形为优先考虑，确保买地成本占发卖额的比例不跨越30%。
在物业办事方面，该集体履行室庐商企两翼齐飞的计谋，持续拓展项目资源。上半年物业办事收入同比增进27.05%，至52.83亿元，个中新增项目的签约饱和收入同比增进1.14倍，至21.64亿元，占比为40.96%，反映现有项目增进强劲，并且在获取新项目方面颇为进步。不外万科治理层透露暂无意将这些买卖分拆上市，仍持续以办事客户为首要考虑。
以下是万科治理层在业绩会上回覆财华社等媒体提问的实录：
Q：公司6000多亿的未结算合同金额会在什么时候确认？上半年发卖有所放缓，是否全年都是维持这个增速？
执行副总裁及财务负责人王文金：按照完工时间，一样是一到三年时间会结转。
执行副总裁及首席运营官张旭：上半年的物业发卖额大约有9%的增进（财华社注：万科2019年上半年物业发卖额同比增进9.6%）至3340亿元人民币，我们的发卖策略非常清楚，就是不给本身划定方针，每刻都是卖房子的好时候——回笼资金、去库存。我们全年的发卖方针就是天天都卖好房。
Q：下半年是否会降价促销？
张旭：一向都对峙“天天都是卖房的好时候”这种积极的发卖体式，我们每次开盘都给本身定下一个开盘率，例如60%以上。所以我们从来不捂盘，积极发卖。我们也不给本身留库存，划定若是达到发卖许可证六个月以上没卖掉的，就叫做历久库存。这是我们一贯的策略，所以不担心价钱方面。
总裁及首席执行官祝九胜：我们相信匀速的活动最省力，没有动力去做多余的动作（财华社注：例如降价促销）。
Q：万科物业办事的收入增进挺快，是否有分拆的设法？
张旭：万科物业办事方面的增进很快，曩昔只有室庐办事，如今还增加了商企物业办事，将来我们还将索求城市物业办事，所以这一块成长的空间很大，没有上市的规划，今朝照样先把买卖做好。把握如今的好时机，把买卖做大，办事好社区、客户、企业、城市。
Q：境外欠债有30%以上，上半年有汇兑收益3亿多，是因为汇价升值和用到了远期外汇合约（DF）。如今贬值了，公司是否有办法对冲风险？降低境外欠债？
祝九胜：我们只有35%是境外欠债。对它的汇率风险掌握首要经由两种体式：买卖自己的起原和占用的天然关系去设置；购置构造性产物。
上半年的汇兑收益不会作为利润常规项，下半年会络续地震态视察。我们会留一部门的敞口。
Q：今朝限价办法还在实施，但上半年的地盘价钱有所上涨，公司若何均衡利润？
张旭：本年上半年我们拿了905亿的地，占发卖额的比例不到30%（财华社注：2019年上半年万科的物业发卖额为3340亿元人民币），我们拿地的一贯策略是由两个阀门掌握：1）自身现金流的状况；2）发卖回款的状况。如今平均的地价占发卖的价钱30%摆布，所以上半年我们拿地照样非常郑重的，在30%以下，将来凭据卖几多楼而拿几多地。我们追求的不是规模，追求的是做好产物、办事好客户。
Q：深圳扶植先行示范区，集体的总部在深圳，集体有什么成长规划予以合营，此外集体与安然有合作，具体有什么规划？安然之前提到会加大长租不动产的投资，与万科是否有相关的合作？
祝九胜：先行示范区是中央的一个政策，我们会亲切存眷，一定会带来利好。
至于与安然的合作，其实我们跟各大银行、各大保险公司、各大中国金融集体都有很好合作，凭据分歧的风险偏好、分歧的拿手，在合作的偏重点上会有所分歧。
Q：国内推出新的贷款市场报价利率（LPR），有说是变相降息，治理层认为LPR对楼市是否利好？
祝九胜：LPR对实体经济必然是功德。其实昨天已经亮相，对于我们的行业来说中短期不会降，然则历久来看，我们没法子展望，但我们会络续视察。若是实体经济振鼓起来，对我们这个行业也是有优点。
Q：为什么集体拿地会这么保守？到万科如许的规模，为何土储照样只有两三年的水平？
张旭：其实拿地很难。我们舍易取难，是因为想聚焦在经济增进对照快，有财富有生齿导入、人人都看好的区域，非常难拿地，然则我们照样想把计谋聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。我们拿地不多，是因为地很难拿，此外一个原因是我们非常郑重，连结净欠债率在40%以下，以现金流为导向，掌握好我们的欠债率，这是我们的偏向。
我们的计谋是在城市圈，或许在经济带上，没有划定说四五线都不去，只要生齿是有导入的，财富照样增进的，我们都邑去。这种聚焦只是为了提防风险，提高治理的效率和效益。
Q：“房住不炒”的政策定调对集体的销情有何影响？集体若何对待下半年的楼市？
祝九胜：“房住不炒”既是政策的要求，也是行业的根基定位。对于万科来说，也是约束的一个偏向。久远来看，加上信贷政策，只要有充沛的时间，必然会回来到充沛的理性，使地价回来到一个理性的水平，最终房价也会恢复理性的水平。历久来看，这是偏利好的情况。
当然，在面临客户和市场的时候，我们应该要深刻地认识客户的需求，洞察市场的转变。
Q：治理层将来拿地的偏向？会以几多成本和利润率为导向？
张旭：每个区域拿地都有本身的路线，卖的楼多、现金流入多，就有更多拿地的额度。对于治理层来说，导向非常明确，若是某个城市，或许某个经济区，有更多的财富，有更多的生齿流入，可以拿到焦点好位置的地盘，或许城市旧改需求对照大，就会为这个项目供应更多的支撑。
我们进展IRR（内部收益率）在20%，净利润在12%，我们进展凭据如今每个城市的限价价钱（有限价政策的话）来做测算，这是我们的尺度。但我们或者会在北上这些一线城市回报要求会低一些，然则对对照偏远的区域，回报要求会更高更严厉，由风险回报来成家。
Q：集体本年有提到国外买卖，8月时万科置业改名为万科国外投资，接下来万科的国外买卖是否都邑给万科国外投资这个..？财报中没有再说起教育和养老两项买卖，是否意味着集体缩减掉这两项买卖？
张旭：本年的确是把英国、美国一些项目装到了国外的..——万科置业国外（01036-HK），将来也会持续这么做，把万科置业国外酿成为国外买卖拓展的一个..。会不会扩大买卖，要看有没有机会，我们会属意全球经济的周期和成长，当机会显现会加大投资，机会欠好就会少投一些。
教育养老是我们非常主要的配套买卖，也在积极培育本身的标杆项目，索求贸易模式，只是没有形成自力的买卖规模，我们只是把它们酿成整个大生态系统里的配套买卖。
祝九胜：这两项买卖的投入是没有削减，收入在增加，吃亏在削减。养老对照好的项目已经起头在盈利，教育的规模稍微小一点。
Q：国外买卖只有英国、美国、新加坡和香港吗？有其他城市的吗？物业治理一块，是否会在达到必然的水平后分拆？
张旭：国外没有特定的方针。投资都是看机会，如今在英国、美国、新加坡、香港，我们首先想的都是先把这些城市做好，至于是否进入其他城市，则取决于我们的判断，或许我们会在东南亚看一看，是否哪个国度、哪个城市在非常好的周期、非常好的时点，我们会去试一下。当然我们在马来西亚、俄罗斯也有项目，我们前段时间也到越南看了一下，然则照样取决于是否有好的机会。
至于物业治理，今朝成长的速度照样非常快，我们给物业办事订立的计谋是“两翼齐飞”——一个是住区物业办事，一个是商企物业办事，前者尽量提高社区渗透率以便提高效率，后者的计谋是办事头部企业（例如BAT），将这些企业办事好就能办事更多的腰部企业（例如国企），第三个，我们进展能拓展城市物业办事，例如跟横琴有当局合资公司，做整个城市的办事，将来把这个买卖模式索求出来在全国推广。所以有这么好的成长前景，我们还没有规划要上市。
Q：集体在深圳的地盘贮备比率是几多？会因为示范区这个政策的出台而主力在深圳成长吗？
祝九胜：深圳一向在向香港进修，至今我认为还需要进修很长很长的时间。我们的年报也没有流露深圳的买卖比例，在曩昔，我们在这个城市里都是处于数一数二的规模，我们手上的贮备与我们今朝的市场地位是成家的。
作者|毛婷
编纂|黎璐璐
