全面营改增后，由于增值税价外税的特点，房地产企业的增值税、土地增值税、企业所得税在预征和清算环节的计税依据发生变化；同时，房地产企业如果通过出让方式获得土地使用权，由于土地所有者出让土地使用权免征增值税，房地产企业不能获得增值税进项发票，但可以通过差额方式缴纳增值税；同样，土地增值税方面对出让方式取得的土地使用权也有特殊考虑，所以导致主要税种计税依据与营改增前发生变化、不同税种的计税依据也有可能不同，本文在梳理增值税、土地增值税、企业所得税计税依据有关文件的同时，对房地产企业一般纳税人采用一般计税方法的情形下各税种预征、清算环节的计税依据进行比较分析。
一、增值税
1、预征环节
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十一条规定：增值税预征时应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
因此，预征环节预缴增值税的计税依据为：预收款÷（1+适用税率或征收率）。
2、清算环节
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第四条规定：增值税计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）。
需要注意的是，当期允许扣除的土地价款特指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
因此，清算环节增值税销项税额的计税依据为：（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）。
一般计税方法的房地产纳税人：
应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款
=当期销售额×11%－进项税额-已预缴税款
=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-进项税额-已预缴税款
二、土地增值税
